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              楊光華:武漢樓市八月“喊冷”:上半場涼涼,下半場逆襲

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              2021-08-16 10:41

            1. 整個8月的市場,如武漢的天氣一樣,雖有狂風暴雨,但依然是盛夏期。

              楊光華 連續4天,武漢零新增,守得疫散見月明。

              9月1日,“神獸”們如期開學,家長們如釋重負。

              很快,那個煙火氣的武漢又要回來了。9月1日起,湖北下調契稅稅率。第一套房可能減掉1%-2%的契稅。

              昨天,瀏覽了吳聲年度演講全文,極致、新物種、場景,與商業、生活方式有關,提到可動產時代、罐頭空間、社區供應鏈、空間智能等預測,這些都是開發商要學習的。

              在演講的開頭,他說,這是一個不同尋常的夏天。誰能想到蘇炳添的9秒83,誰能想到14歲的金紅嬋五跳三個滿分。

              其實,這個八月,誰能想到鄭州、隨州的洪水,誰能想到“德爾塔”如此兇猛。對于武漢樓市8月的盤點與預測是,上半場,涼涼;下半場,逆襲。

              8月1日-15日,武漢新房網簽5219套。與7月同期16623套相比,零頭都不到,跌到谷底。除2月份外,這是今年武漢新房半月業績的最低點。

              今年,武漢新房半月網簽量,平均9000套左右。與平均值相比,8月的半場業績,可以說是“腰斬”。

              下半場,武漢新房市場將追平反彈。整個8月的市場,如武漢的天氣一樣,雖有狂風暴雨,但依然是盛夏期。

              01

              8月上半場,為什么武漢新房市場“速凍”?

              主要原因還是疫情原因。

              從8月2日,第一個確診病例發布,武漢就處于抗疫狀態。車谷與江夏的部分街道封控,其他區域的部分社區、樓棟被封。

              命比房子重要。人們忙著屯菜,關心綠碼的顏色,關心新增病例在哪里,關注的重點不再房產身上。每天的奔波,不過是為了一日三餐。很多被封控的家庭,14天的收入就歸零。很多家庭還是靠每天的勞作而獲得收入。

              8月3日起,武漢暫停線下聚集性銷售。5-6日,武漢確診病例增加。7日,暫時關閉武漢中風險區域的售樓部。武漢新房市場,相當于“停擺”,不少項目轉入線上展示,全員上抖音,不過是噱頭而已。如果真能網上賣房,阿里早就做成了。

              疫情給市場最大的沖擊,還是心理上沖擊。人們關注自身安全、疫情變化,高于關注新房市場。

              有一個數據很特別:8月1日-15日,武漢拿預售證住宅項目17個。與6月份、7月份同期相比,總量持平。也就是說,疫情并沒有影響開發商拿證的速度。

              8月上半場,核心區住宅拿證僅1個,多數分布在經開區(非疫情街道)、光谷東、陽邏與江夏。

              多數新拿證項目市場反應涼涼,老盤或推出限量特價房。5折、79折、92折,買房人并不買賬?,F在的市場不是比拼折扣有多大,而是買房人為什么要買你的項目,而不買別人家的項目。

              截至8月15日,今年武漢新房網簽約14.3萬套。同期,新房庫存約18萬套。

              02

              武漢新房8月下半場,為什么會逆襲?

              每次疫情或市場暫停后,都是新一輪買賣雙方的爆發。這是規律,也是一種市場直覺。

              下半場,武漢樓市要用4個月,干出6個月的業績。8月份疫情的影響,還將延續到9月份。但對每家開發商而言,全年的業績任務沒有變。他們將從8月下旬起引爆市場。

              8月下半場的逆襲,主要體現在兩個方面:

              一是,拿預售證的住宅項目將是上半月的兩倍。

              核心區項目集中入市,高價項目集體亮相。

              高價項目的風向作用,將拉動核心區房價上行。

              二是,市場單日成交也將突破600套,半月成交回到9000套水平。

              穩定的成交量,是新房市場穩定的核心。8月整體成交量約1.4萬套,則說明市場復蘇。

              下半場的逆襲,則是武漢新房市場“金九銀十”的序幕。

              真正的大戲,將在9月份上演。

              03

              這輪市場暫停之后,又將迅速“爆發”。

              這對買房人來說,是好事,還是壞事?

              買家能選擇的項目與區域更廣,比較的機會增多。不少項目為了加快銷售,優惠與折扣也將多起來。最后4個月里,買家不能太追求十全十美,見好就收。

              中心區域的豪宅板塊,推薦還是二七濱江,武漢最大的豪宅區;三環的主要區域,漢口推薦后湖、宜家兩大板塊;武昌,則是青山與青菱。光谷推薦的區域是,關山大道、花山與未來城。

              每個區域里,只買貴的,貴的就是對的;跟著區域銷冠買房,那個樓盤火,就買入那個。

              買房跟進館子一樣,哪里人多,往哪里走。同時,不再追求房產數量,而是考慮資產的質量。10套還建房,還不如一套中心區的濱江豪宅。

              開發商與買房人的心態,都是短跑心態。開發商想在短時間內做企業規模,買房人想在一兩年里靠房子賺錢。

              可是,如今房地產行業的邏輯被重置,一切都是跑馬拉松的狀態,更多考慮的是未來5-10年的投資回報。

              早上六點或晚上八點,在小區的環形跑道上,會遇到很多跑步或散步的人。有的裝備很專業,有的是湊熱鬧。你觀察一下,一兩小時,跑道上還有幾個熟面孔。三個小時,還有人嗎?

              這與當前買房是一樣道理。長期持有的長線買家,都是跑道上最后下場的人。如果是短線,兩年持續交的房貸,還抵不上房價上漲的房款。

              [后記]

              買房最好的時機,永遠是現在。

              早買早止損。這里的損,有貨幣超發的資產貶值,有后期住宅的價格上漲。如果錯過買房,將虧兩筆:一筆是房價上漲,另一筆是手上資金縮水。雙重損失,將拉開人們之間的財富距離。

              房票、貸款等越來越嚴,”地王“項目即將上市,明年買房成本更高?,F在250萬能買到武漢三環內房子,未來350萬才能買到同樣的房子。這并不是房子增值,而是貨幣貶值。

              房子,是一項金融資產。當城市GDP超過20%增長時,城市里的資產也跟著增長,我們都是城市共同體中的一員。買房不能像過去10年那樣躺賺,而是慢漲小賺,但至少能跑贏“印鈔機”。

              如今,又是疫情沖擊,賺錢都很難。相比較而言,靠譜的賺錢渠道之一,還是買房。

              文|楊光華(地產寫字人)觀點地產新媒體專欄作者

              撰文:楊光華    

              審校:勞蓉蓉



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