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              楊光華:2021年上半年,武漢新房成交破10萬套

              觀點地產網 ?

              2021-06-30 22:19

            1. 穩與活,是我對上半年市場的總結。

              6月的最后兩三天。

              武漢的多個樓盤說,取消優惠折扣。

              有的項目甚至內部發文取消優惠。

              與此同時,各大開發商沖刺6月份的業績。

              今天下午,武漢樓市終于交卷。

              6月份,武漢新建商品住宅(文中簡稱新房)成交21423套,略高于5月份的21188套。

              今年半年,武漢新房累計成交 108933套。與2019年同期的85129套相比,上漲約22%(2020年上半年,武漢疫情,與之比較,無參考意義)。

              這表明武漢樓市的基本面:平穩、理性且活躍。

              是不是很熟悉的表達。3天時間,賣地788億元。

              剛剛的集中土拍,也是這三個關鍵詞。

              身在市場里的我們,看到更多的是,活躍。

              01

              談武漢市場前,先看看全國市場。

              貝殼研究院的半年報告有三條結論:

              一是,上半年樓市整體保持快速增長。

              新房創2016年以來同期最高,二手房交易量比去年下半年,增長12%。

              重點二線城市及城市圈內二三線城市,增速較快。

              二是,二季度以來,部分城市信貸額度緊張,短期影響市場節奏,但不影響交易需求。

              6月份,貝殼50城二手房成交量,環比下降約20%。

              三是,下半年,金融環境保持寬松,預計房地產交易規模同比增長10%。

              下半年信貸投放額度與放款周期將恢復常態,二手房交易量增速放緩。

              大意是說,行情較好,信貸很難,需求不變,下半年可期。

              6月30日,萬科2020年度股東大會上,郁亮說,今年以來房地產行業有很多變化,如雙集中、三道紅線等,這都說明一個道理:錢比過往更金貴、更重要了。

              “目前房地產行業正在回歸到普通行業,當它回歸到普通行業的時候,尤其像我們這類業務的公司可能資產是相對比較重的,也就是相對比較需要錢的。”

              郁亮的講話中,有三個關鍵詞:變化、普通行業、錢。

              02

              從成交價、成交量上,解讀上半年武漢樓市。

              上半年,武漢新房成交均價16854元。

              其中,5月份的新房均價17339元。也就是說,武漢新房均價一萬六七。

              不過,按照這個價格,大概率買到三環外。

              1-6月份,武漢新房取證425次。

              其中價格最貴的三個項目,依次是,

              中信泰富濱江金融城(44850)、華潤萬象城幸福里(43128)、武漢長江中心(41105)(備案證的中間樓層最高價)。

              價格超過3萬的項目,取證31次;價格低于1萬元的項目,取證66次;低于1.7萬元的項目,取證227次。

              從取證備案價分布,可以看出,武漢還是一座剛需之城。

              再看新房成交量。

              1-6月,武漢新房成交前三甲區域:光谷(16535套)、洪山(14685套)、漢陽(11335套)。

              漢口中心區域成交,江岸(8420套)、硚口(3307套)、江漢(2958套);武昌新房成交3508套,青山4424套。

              1-6月新房網簽排名,前三依次是綠地光谷星河繪(2074套)、融創首創國際智慧生態城市(2004)、融創武漢1890(1473套)。

              其中排名前十的項目,網簽套數均破1000套。前十中,融創一家就占據半壁江山。另外,綠地光谷星河繪、綠地天河國際會展城,分別位居第1名與第7名。

              從二手房市場上看,1-5月,武漢二手房成交46934套(6月數據暫未發布),遠超2019年1-6月份的45050套。其中5月,武漢二手住宅成交均價16680元。

              對比發現,武漢新房均價與二手房均價,幾乎持平。如果1-6月武漢二手房成交套數出爐,與2019年同期相比,將是大漲。這也是二手房房貸收緊的一根導火索。

              03

              下半年,武漢樓市怎么走?

              上半年沒買房,下半年買房會漲價嗎?

              下半年二手房的貸款,還是排隊狀態?

              這是很多人關心的重點。此前建議,搶在地王前在武漢買房。

              我的觀點是,下半年武漢樓市,平穩,沒有大漲大落。

              下半年市場供應量,與2019年同期相比,略有增長。下半年新房成交量12萬套左右,全年新房總成交量22萬套,全國排名前三。

              下半年,武漢多個豪宅項目將入市,少數項目價格再破區域天花板。中心區域3萬+項目,將出現熱銷。

              對于多套房的買房人來說,下半年依然是換倉的時機。對于剛需而言,看到合適的就早買。光谷地王2w+,武漢買房還是早點好。

              [后記]

              穩與活,是我對上半年市場的總結。

              這個非理性的市場,不能用理性的模型去解讀與預測,更多是市場的直覺。

              上半年,新房、二手房與土地市場,三個市場一片火熱,至少在成交層面。下半年行情,比上半年更好。

              文|楊光華(地產寫字人)

              撰文:楊光華    

              審校:徐耀輝



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