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              以空間為始,以服務為終

              觀點地產網 ?

              2021-08-25 18:09

            1. 上半年,龍湖集團在各主要航道維持既定投資節奏的背景下,其整體財務指標依然穩居“三道紅線”綠檔。

              大約一周前,“三線四檔”即“三道紅線”迎來了周年之日。

              一年前的8月20日,針對房地產企業的“三道紅線”試點啟動,這讓曾因杠桿而創造無數規模神話的房地產行業駛入新的篇章。無疑,一年時間,金融紅利時代正式宣告結束,過往的商業模式也因為“三道紅線”的出現而快速糾偏。

              或許有不舍或不甘,踩線房企還是紛紛被迫改變了過往的行進軌跡,而以往自律的房企則憑借綠檔穩步前行,繼續將主動權握在自己手中。

              可以看到,過去數年被視為“保守”的財務盤面,如今成為企業交出穩健答卷的底氣。這其中,龍湖集團算是一位“模范生”。過去5年間,這家企業始終保持“三道紅線”的綠檔水平。

              業績報可見一斑。上半年,龍湖集團在各主要航道維持既定投資節奏的背景下,其整體財務指標依然穩居“三道紅線”綠檔。截至上半年末,凈負債率較去年同期進一步下降至46.0%;現金短債比達到5.48倍(剔除預售監管資金及受限資金后現金短債比為3.91),剔除預收款后,資產負債率為68.3%,借貸成本為4.21%,再創新低。

              在進入“他律”的新市場環境下,曾經的“自律”為企業在競逐中贏得一定先機,正如龍湖所言,“不好過當中,比誰能活下去;把不好日子當成機會過起來,反而是我們的機會。”

              (秉持空間即服務戰略,從傳統行業走向未來企業)

              持續穩健,各航道營收持續上行

              從“黃金十年”到“白銀十年”,一路走來,近年來零星房企的業績暴雷,已經讓投資者們“少增即虧”的印象開始淡化,而在今年上半年,固有的印象迎來顛覆性的改變——在滬深A股披露業績預告的房企中,四成均預計在上半年出現虧損。

              隨著房地產市場從“野蠻生長”到平穩發展,行業紅利的消失擠掉了原本房企業績中的“運氣成分”,個體間戰略方向、管理能力的積淀,開始左右行業分化的進程。

              8月25日,龍湖集團交出了上半年的成績單。相較于行業內多數企業,龍湖這份延續過往穩健風格的答卷,尤顯可圈可點。2021年1-6月,龍湖集團實現營業收入606.2億元,同比增長18.5%;歸屬于股東的凈利潤為74.2億元,剔除公平值變動影響后之股東應占核心溢利61.8億元,同比增長17.1%;毛利率27.7%,結合行業整體毛利率向“制造業”看齊的大環境下,這一水平依然位于行業中上游位置。拆分來看,龍湖集團地產開發業務實現營業收入518.4億元,同比增長14.6%,過往數年銷售額的提升以及項目的順利交付結轉,為收入提供保障。

              從經營性業務來看,過去幾年,龍湖集團經營性收入均保持著可觀的增速,在2017年約45億元左右的基礎上,行至2020年已超過了150億元。在今年上半年,疫情等外部影響減弱,龍湖集團經營性業務加速升級,實現收入87.8億元,同比增長49%。

              其中,物業投資業務不含稅租金收入47.8億元,較上年同期增長42.4%,物業管理及其他收入40.0億元,同比增長58%。

              在龍湖的字典中,經營性業務又被稱之為“服務引擎”,并被寄予了極高的期待。對于龍湖而言,“如果開發引擎代表當下,服務引擎則代表未來。”

              無疑,穩定的經營性收入,可以為房地產企業提供了跨越周期的能力,不僅僅是龍湖,同樣是多數房企所孜孜以求的方向。

              根據國際通用經驗,城鎮化率達到70%地產行業便將結束高速增長,取而代之的是存量市場為主導的新市場格局,而60%-70%則被普遍認為是一個增量與存量并行的過渡階段。2020年,我國常住人口城鎮化率已經達到60.6%,顯然,一個圍繞需求端變化的全新競爭環境,正緩緩拉開帷幕。

              如今,龍湖豐富的經營性業務已筑起寬業務圍欄,在龍湖看來,“分散風險的功能是有的,更重要的是關注機會。”

              在服務引擎驅動的黃金時代里,強化經營性收入無疑契合未來消費升級、服務升級的社會需求,當然這也符合龍湖長期主義的基因。在2020年經營性收入超過150億元后,龍湖還有著更長遠的規劃,不久的未來,龍湖服務引擎收入將實現達到千億量級。

              盤面扎實,助力空間延伸

              根據披露,在上半年,龍湖集團共獲取土地53幅,權益地價389億元,總建筑面積約1292萬平方米,從城市能級來看,90%的銷售貨值集中在一二線高能級城市。截至6月末,龍湖集團總土地儲備提升至7717萬平方米,基本覆蓋其未來三年的發展需要。

              無疑,面對未來至少15年的增量與存量并行的城鎮化過渡期,豐富的土地資源依然是最重要的生產資料,而這當然不僅僅指向地產開發業務,同時也是經營性業務的肥沃土壤。

              例如,龍湖集團“空間即服務”戰略下,豐富的資源無疑是其未來空間延展的重要基石,在地產開發之外,亦意味著其自持的商業運營、租賃住房以及智慧服務等業務半徑的不斷拓展。

              可以看到,2021年上半年,龍湖集團的服務引擎正在加速衍生新的空間。

              20余年篤信積淀,龍湖商業網格化布局初現,版圖持續擴張。報告期內,在消費回暖的勢頭下,龍湖商業快速發力,上半年新開5座商場,累計開業商場總數達到54座。

              5年砥礪前行,龍湖冠寓已開啟盈利元年。報告期內,租賃住房品牌“冠寓”開業房間數已達9.4萬間,租金收入實現10.7億元,期末出租率達94.1%,更大范圍內滿足了城市新青年對品質租房的需求。迄今為止,龍湖冠寓已布局30余座高量級城市,并與北京、重慶、深圳、成都、武漢等多個重點城市政府及相關企事業單位合作,協助當地政府盤活存量資產,加速落地諸多住房租賃標桿項目。

              24年善待如一,龍湖智慧服務持續創造“滿意+驚喜”。沿著住宅與城市空間延伸,智慧服務已布局住宅、商業、文旅、辦公、酒店、醫院、學校、康養、案場、產業園、租賃住房、市政配套、智慧城市等13大業態。報告期內,上半年實際管理面積進一步提升至2.05億平方米,在住宅之外,于總部業態、學校、圖書館等城市空間持續發力。

              當然,無論是今年以來“雙集中”新規帶來的全新環境,還是開發與經營性業務的兼顧,均是企業資金鏈的極大挑戰,意味著需要強有力的現金流。

              公告顯示,截至2021年6月30日,龍湖在手現金及銀行存款共計994.7億元,較年初增長27.8%,同時,受惠于綠檔與全投資級評級,龍湖平均融資成本進一步降至4.21%,再創歷史新低。

              在業內人士看來,今年以來,整體寬松的貨幣環境,對于企業降低融資成本其實是個難得的機遇,然而隨著房地產企業在信用層面的資質分化,注定僅有少數優質企業能夠享受到紅利。

              一組數據顯示,今年前7個月,被“三大國際評級機構”調至負面展望的房企超過10家,同時被下調評級、撤銷評級的房企數量近20個,遠高于去年的水平。

              “隨著行業去風險、降杠桿邏輯的深入,資源也有望進一步向此類企業傾斜。”有分析師如此表示。

              航道協同,服務連接空間

              在資金的支持之外,豐富的資源背后,亦是服務能力的體現。

              無疑,“三道紅線”、“兩集中”供地策略倒逼之下,經營性物業時代正在到來,主動擁抱變化成為企業發展的最佳解,經營的價值終局則在于服務。

              今年3月,面對航道業務是否分拆的問題,龍湖集團講了一個“大財不進急口”的道理。“短期目標讓位于長期目標”的準則下,龍湖更期待的是“多航道間的協同,而不是分拆”。

              換句話說,龍湖始終追求的是整體服務體驗的提升,而非單一業務的盈利最大化。

              7月初,在房屋租售、房屋裝修之后,龍湖將地產開發業務獨立為地產航道,升級為六大航道并行的組織架構,并將集團做輕,將管控變為賦能。彼時,便有觀點認為,龍湖集團此舉便是希冀通過平臺的賦能,讓平行的各航道間能夠更充分凝聚、協同,并最終帶來的效能提升。

              這與龍湖的戰略息息相關。2018年龍湖提出了“空間即服務”戰略,提煉總結了過往的發展,并對未來方向進一步予以明確。彼時,龍湖集團提出,實現人和空間的連接,核心就是三個最強能力的打造。其中,一是打造空間的制造和管理能力;二是打造進一步洞察客戶能力;三是打造服務集成能力,令龍湖的管理和服務能力有效提升,實現人與空間的有效連接。

              時至今日,在龍湖集團創立的第28個年頭,每個主航道業務都是圍繞人們對空間的需求展開。隨著龍湖商業運營、租賃住房、智慧服務三個經營性業務均已躋身行業頭部,房屋租售、房屋裝修業務快速壯大并在行業中站穩腳跟,“開發+服務”雙引擎驅動的版圖業已清晰可見,而航道間各自不俗的體量,也為協同帶來更多可能。

              例如,基于數字化賦能加持,龍湖于上半年上線了自主研發的“云交付”服務系統,首次將房屋線下交付流程搬到線上,不僅實現便捷、穩健交付,還輕松鏈接起地產以及智慧服務兩條航道;

              又如,龍湖智慧服務為購物中心、寫字樓、產業園區帶來的兼具人文關懷與智慧化的優質服務,從安全、舒適等角度,為天街、藍海引擎等場景內的客戶帶來全新的體驗等;

              再如,塘鵝美裝修基于零醛環保、即裝即住的特點,已經在租賃住房、寫字樓、連鎖品牌酒店以及幼兒園等環保要求較高的業態中,實現了龍湖體系內外場景生長。

              據管理層介紹,龍湖設立塘鵝美裝修的初衷,是“擔心不合格的材料,影響到整體裝修的效果”。目前,從材料的制造開始,所有的板材均來自于龍湖的專利,并自主研發生產。

              時代在轉變,價值在重構,邊界在打破。

              可以想象,在一個城市空間內,有龍湖地產營造的品質居住空間,有天街帶來的“轉念即達”的購物體驗,有冠寓提供給城市青年豐富的品質租住選項,有智慧服務串聯起智慧城市的各類物業服務,甚至是塘鵝租售的資產管理服務以及塘鵝美裝修帶來的全新綠色環保感知……龍湖“空間即服務”下的多航道協同,或將在實現人民群眾美好生活的過程中產生更大的價值。

              善待如初,累計捐贈超10億元

              當全社會可持續發展理念不斷深化,在衡量企業發展質量與成長潛力的層面上,環境、社會、公司治理等因素,已在發展的天平上占據極高分量。

              繼今年5月發布首份獨立可持續發展報告后,在此次中期業績報中,龍湖集團亦對今年以來相關責任實踐進行了總結。

              根據披露,截至2021年中期期末,龍湖集團滿足綠色認證標準的項目面積共計8000萬平方米,覆蓋住宅、商業、寫字樓等多種業態。

              伴隨著“碳達峰、碳中和”正式納入生態文明建設整體布局,綠色發展不僅僅是高質量發展的底色,更是企業未來潛力的試金石。

              在龍湖的愿景里,是將可持續發展與建筑全生命周期相結合,打造完整的綠色建造方法體系,確保項目從選址、設計、施工、運營到改造過程的環境與社區友好;而其最終目標,則是實現綠色建造以及100%綠色健康建筑。

              除了向客戶提供優質的產品和服務,對于一家企業來說,積極響應“鄉村振興”政策,助力“共同富裕”的遠大目標,亦是其對于社會應盡的另一份責任。

              自去年10月龍湖公益基金會成立后,圍繞助學興教、助老扶貧、抗疫救災等多個方向,龍湖集團已累計開展幫扶項目10余個,累計幫扶16159人。

              在今年7月,為馳援河南暴雨災害,龍湖公益基金會第一時間宣布通過重慶光彩事業基金會,向鄭州市慈善總會捐贈2000萬元,用于保障當地群眾的人身、財產安全,采購緊急救災物資和支援災后重建工作。至此,龍湖集團已累計向社會捐贈過10億元。

              “多年來,龍湖一直爭取做好力所能及的事情。”據龍湖介紹,未來,在時代的召喚下,龍湖還將加大步伐和力度,將公益做得更好。

              “善待你一生”的理念已與龍湖集團相生相伴共度了28年,在龍湖看來,“與環境共生、與同路人共贏”已被注入成長基因,亦將繼續恪盡社會責任,發揚公益、創新的時代精神。

              在善待理念之下,以空間為始,以服務為終,既昭示著龍湖的過往與未來,或許也將成為其“傳統行業未來企業”的寫照。

              審校:徐耀輝



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