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              見微知著 風暴中的泛海是否還有機會

              觀點地產網 ?

              2021-07-09 16:25

            1. 對于不斷增值的資產,泛??芍^沒有任何留戀;在度過眼下困難的態度方面,泛海也可謂是不留余力。

              從拍賣股權、售賣資產,到分公司被銀行起訴,再到董事長被列為執行人,近期有關泛海的消息層出不窮。

              一時之間,泛海轉型不順、深陷債務危機言論甚囂塵上,甚至還有媒體為了博人眼球,直接甩出"泛海爆雷"、"泛海破產"等聳人聽聞的詞匯。

              困難確確實實是真的存在,如果只盯著這些被負面資訊組合起來的文字,可能真的會陷入這樣的思考。但就像硬幣的兩面,如果只盯著一面看,就如同隔門窺物,很難能夠看清事物的全貌。而風云變幻之中,最難得是不為表象所惑,不為淺論所懾,敢于犀燃燭照。

              實際上,在實際業務端和資產端,關于泛海實實在在紓困的利好事實也頻頻在上演,但卻少在新聞媒體端被提及,這一點確實令人匪夷所思。因為如果真的想要看清泛海的全貌,這些消息將成為判別企業經營狀況的重要消息面。

              手握資產通行證,心中并不慌

              按理來說,從對于這些負面資訊反應來看,泛海并沒有急于澄清自己,而是通過出售資產的形式,默默應對著這場所謂的危機。實際上,泛海確實有這樣的底氣。

              且不說其手中含金量最高的金融牌照和股權投資,僅僅是武漢CBD這一塊壓艙石,都有可能帶領泛海穿越危機。

              眾所周知,房地產領域之中,變現最為典型的,便是武漢CBD王家墩的中央商務區項目。在武漢中央商務區深耕近20年,1400萬平方米由泛海開發建設的建筑面積中僅有少量地塊轉讓了出去。

              除此之外,泛海還持類似時代中心、武漢中心、泛海生活廣場、平安銀行大廈、喜來登酒店、費爾蒙酒店等大量商業樓宇,另外還有287.4萬平方米的剩余可開發建筑面積,其中包括大量可快速變現的住宅屬性用地。

              近日,這片土地迎來利好的消息面。4月21日,武漢市一紙公文,武漢中央商務區被正式定位為"武漢金融城",區域將被打造成為湖北乃至華中的"區域金融中心"核心集聚區。5月28日,珠海華發集團華中區域中心又與武漢中央商務區商定合作,雙方確立了"深交"意向。

              "武漢金融城"的定位對泛海將產生巨大的資產增值驅動作用,這正是泛海長期投資的價值印證。盡管官方主觀上不愿意將政策利好與房地產掛鉤,但事實是武漢中央商務區周邊房價地價已有提升,在5月26日武漢集中掛出的一批土地資源中,距離武漢中央商務區2公里左右的電影制片廠與漢口飯店地塊,起拍價分別達到 51.3億元和57.7萬元,后者這是本次土地集中供應的準總價地王地塊,兩塊地的起始樓面價均約17000元/平方米。

              按照這一價格水平泛海武漢中央商務區剩余可開發土地貨值保守就接近500億。不僅如此,泛海美國地產項目同樣價值飆升,據美國商務部數據顯示,美國市場上新房銷售的中位價在4月份為37.24萬美元,約合人民幣238.75萬元,與去年同期相比高出了20.1%,華爾街日報指出,這是1988年以來的最大同比漲幅,而泛海在美國房價領漲的夏威夷和紐約地區還有超200多萬可供開發的建筑面積。

              正所謂,"手中有糧,心中不慌",現金越是寶貴之時,在更早周期布局下的資產,意義就更為巨大。即便早已姓"金"不姓"地",但早早布局下的優質資產,都成為帶領泛海度過危機的資本。

              優質資產搬上貨架,好貨不愁賣

              對于不斷增值的資產,泛??芍^沒有任何留戀;在度過眼下困難的態度方面,泛海也可謂是不留余力。

              泛海曾多次表達,目前公司正在全力籌措償債資金,已有較為確定的還款資金來源,主要包括:公司將盡力加快房地產項目銷售、境內外資產優化等以獲取資金,公司控股股東中國泛海集團有限公司擬出售部分海外資產為公司提供資金支持。

              從泛海近期的動作來看,也正在試圖通過出售資產和股權回籠更多的資金來償還債務,緩解公司現金流緊張的問題。值得一提的是,因為資產的優質性,泛海擺上貨架的資產包很多都賣出了不錯的價錢。

              以出售的IDG 為例來看,與此前買進相比,此番13億美元賣出泛海獲取了豐厚的投資回報,這其中還不包括IDG公司賬上超1億美元的待分配資金。

              在中國泛海持有IDG的四年間,中國泛海見證、支持了IDG在全球的快速發展和中國本土的持續深耕,與此同時,IDG也為近年來中國泛海投資業務提供了科學有效信息情報,助力中國泛海持續做厚了資產,此次交易可謂一舉"兩得"。

              此外,6月25日,泛海再度向融創中國出售了旗下的資產。資產包括浙江泛海公司持有的中國民生信托有限公司10.7143%股權;杭州泛海國際中心1號樓的1082.4平方米商業和22個車位,交易價款總額約22億元,其中包括約15.34億元的股權轉讓價款及6.66億元的債權轉讓價款。

              被武漢中央商務區吸引過來的不止融創,今年1月份綠城也出手,用30.65億元的價格拿下武漢中央商務區不動產權證號為"鄂(2019)武漢市江漢不動產權第0008198號"宗地的國有建設用地使用權。

              除此之外,泛海系旗下的資產眾多,且很大一部分屬于市場價值較受認可的資產。即便拋開武漢美國項目,銀行、信托公司、證券公司的股權,僅泛海位于北京長安街沿線的物業--民生金融中心,估價都在300億上下。

              但賣資產并非泛?;馕C的唯一手段,在地產板塊也開啟了加速工程進度,從而實現快速去化回款的目的。如6月18日,武漢中央商務區桂府項目2棟29層大樓喜封金頂;6月21日,武漢中央商務區蕓海園9號樓、11號樓、14號樓共計256套房屋陸續交付……通過一系列組合拳,泛海的基本面也在逐步修復。

              金融資產5年翻8倍,基本盤欣欣向榮

              如果說處置資產是對過去的交代,那么穩固的基本盤則是走向未來的底氣。成功轉型的泛海在主業上更不含糊。

              截止2020年12月31日,泛海金融板塊營收占比達到85%,交易性金融資產總額為392.7億元,5年時間,交易性金融資產增長近8倍,占流動資產的比例從4.9%升至29.15%。資產負債率由2018年底的86.60%降至2020年的80.67%,達到五年來最低水平。

              金融營收占比提升、金融資產持續增長、資產負債率整體下降,如果真面臨巨大的危機,任何一家企業都很難有如此經營表現,更有甚者早就將優質資產"割肉"出讓。

              反觀泛海各大金融平臺,在進入2021年以來表現依然可圈可點,據私募排排網最新數據顯示,截至2021年4月30日,民生證券旗下FOF資管產品"金生麗水FOF成長一號"1-4月業績排名行業第一,遠超行業平均水平;3-4月,民生證券還完成8個股權類項目,其中IPO項目4個,再融資項目4個。截至4月底,民生證券累計在會審核項目25個。

              亞太財險方面則在3月連續中標中標安徽省電梯責任保險示范項目、南京市棲霞貨物運輸配載有限責任公司危貨車輛保險項目,4月又先后承保中國國際絲路中心大廈建工團意險項目和"齊魯一號"微信項目,在3月8日,亞太財險又在2020年度濟南市金融機構綜合評價及2020年度金融機構反洗錢考核評級結果,亞太財險在兩項評級中均被評為"A級機構"。

              除了金融板塊,今年泛海投資也成了資本市場一大幕后贏家,4月6日,徐工集團實現整體上市;5月7日,京東物流也成功登陸港交所,這兩家背后都有泛海戰投的身影。

              可以說這些年,眼光獨到的泛海如同經驗老道的獵手,捕獲了一個又一個投資"潛力股"。置身巨頭匯集的藍海當中的泛海,伴隨著巨頭們估值的與日俱增,也將為企業發展提供無限的想象空間。

              就像硬幣的兩面,泛海的A面或許是負面纏身,但是結合B面來看可能也真的沒有那么難。畢竟其手里不僅有大量優質資產包,還有扎實穩固的基本盤,這兩張牌每一張都是能助其贏得牌局。

              審校:劉滿桃



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