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              2021年1-4月房地產企業銷售表現·觀點月度指數

              觀點指數研究院 ?

              2021-04-30 19:23

            1. 截至2021年4月底,9家房企全口徑銷售金額已然突破1000億元,較去年同期增加5家。

               

              9家房企突破千億,前20門檻增幅明顯

              第二季度首月,樓市銷售行情持續火熱,加快推盤和銷售回款依舊是當前房企的重要任務。

              觀點指數發布的“2021年1-4月房地產企業銷售金額表現”研究成果顯示,前100房企實現全口徑總銷售金額43597.6億元,同比增長67.2%,較2019年同期增長39.4%。

              數據來源:觀點指數整理

              4月單月,前100房企錄得全口徑總銷售額為12629.5億元,同比增長36.2%,增幅較上月收窄24.9個百分點,上U型趨勢明顯。

              觀看研究成果名單頭部房企,前3分別是碧桂園、萬科和恒大。不過由于碧桂園當月錄得銷售760億元,遠超萬科和恒大,進一步拉開與后兩者的差距。

              數據來源:觀點指數整理

              得益于今年銷售的強勁增幅,銷售門檻值均出現明顯的上升。由于基數較小,1-4月前100門檻值增幅最大,達135%;另外前20門檻值為634.1億元,同比增長123.3%,較2019年同期增長56.2%,增幅高于前100平均增幅,反映了前20房企銷售規模占比上升,行業集中度在逐步增加。

              截至2021年4月底,9家房企全口徑銷售金額已然突破1000億元,較去年同期增加5家。

              權益銷售方面,2021年1-4月前100房企實現總權益銷售金額31568億元,同比增長64.9%,平均權益比例為72.4%,較去年同期下降1.2個百分點。另外,當前房企出于降負債的目的,會更多使用合作拿地的方式,減少資金投入和增加少數股東權益,預計未來權益比例呈現下降趨勢。

              銷售面積方面,前100房企1-4月實現總銷售面積29769萬平方米,同比增長50.8%,銷售均價為14645元/平方米,同比增長10.9%。4月單月,前100房企實現總銷售面積9233萬平方米,同比增長27.5%,銷售均價為13678元/平方米,同比增長6.8%。

              新開工走弱待回暖,銷售回款占比達歷史高位

              國家統計局數據顯示,2021年1-3月全國商品房銷售金額為38377.8億元,累計同比增長88.5%,較2019年同期增長41.9%,兩年復合增速19.1%;1-3月全國商品房銷售面積為36007.1萬平方米,累計同比增長63.8%,較2019年同期增長20.7%,兩年復合增速9.9%。

              數據來源:國家統計局,觀點指數整理

              單月來看,全國商品房銷售金額為19227.1億元,同比增長58.1%,較2019年同期增長35.1%,兩年復合增速16.2%。全國商品房銷售面積為18463.9萬平方米,同比增長38.1%,較2019年同期增長18.5%,兩年復合增速8.9%。

              總體來看,今年第一季度房地產市場供需兩旺,銷售表現亮眼。另外由于一二線樓盤推售量出現結構性上升,帶動全國銷售均價上升15%至1.06萬元/平方米。

              新開工方面,2021年1-3月新開工面積36163.5萬平方米,累計同比增長28.2%,較2019年同期下降6.6%,兩年復合增速-3.3%。

              受去年低基數影響,今年第一季度新開工累計同比增速較高,但絕對值仍低于前年同期水平。主要因為房企在資金收緊的環境下補充庫存意愿較弱,另外實施集中供地政策之后,房企土地投資更加謹慎,土地市場成交走弱,導致新開工面積下降。

              數據來源:國家統計局,觀點指數整理

              具體而言,2021年1-3月土地購置面積2301.3萬平方米,累計同比增長16.9%,比2019年同期下降9.5%;土地成交價款809億,累計同比下降17.3%,較2019年同期下降32.2%。

              隨著22城第一批集中供地潮興起,預計部分城市地市熱度上升,房企土地投資增加,新開工面積逐漸回暖。

              到位資金方面,1-3月房地產開發企業到位資金為47464.7億元,累計同比增長41.4%,較2019年同期增長21.9%,兩年復合增速10.4%。

              從資金結構上看,1-3月房地產開發企業到位資金中,國內貸款、自籌資金、利用外資、定金及預收款、個人按揭貸款、其他到位資金分別為7221.7億元、13014.9億元、11.3億元、17759億元、7843億元和1614.3億元,同比增速分別為7.5%、21%、-41%、86.1%、50%和23.7%,較2019年同期增速分別為1.2%、10.3%、-66%、44.3%、38.9%和-20.8%。

              數據來源:國家統計局,觀點指數整理

              觀察今年第一季度房企到位資金結構變化,可以看到房企國內貸款占比逐漸走低,降至15.2%。由于房企著重加強銷售回款,定金及預收款、個人按揭貸款兩項到位資金占比已經上升到53.9%,為近5年歷史高位。

              隨著“三道紅線”降檔計劃逐步實施,未來房企在資金層面上對于銷售回款的依賴度還將會有所增加。

              廣州集中供地熱度分化,中小房企布局或下沉

              2月國家自然資源部提出兩集中供地政策以來,22個試點城市對年內供地計劃做出相應部署。據觀點指數統計,目前共有14個城市發布了年內首次集中供地的詳細公告。

              數據來源:觀點指數整理

              對比14個重點城市首次供地面積發現,重慶土地供應數量119宗,供應土地面積752公頃,遠超其他城市。

              從供地積極性上看,廣州、沈陽兩個城市首次供地十分積極,出讓面積占年內計劃供地面積的比例分別為62%、39%,高于33.3%的平均值(一年三拍)。

              另外,廈門、福州城市土地出讓節奏較為緩慢,首次供地面積占比不超過10%,預計下半年第二、三次集中供地出讓面積將會增加。

              值得注意的是,除了重慶之外,剩余集中供地城市均在出讓公告中提到,采用限地價的方式出讓土地,當地塊競拍價格達到上限價之后,將轉為競自持社會租賃住房建筑面積或者搖號等方式確定競得人。部分城市如北京、深圳、杭州、南京、福州在限地價的基礎上,進一步對未來商品房售價進行限制。

              集中供地限價競價規則限制了項目的未來利潤空間,更加考驗開發商在重點一二線的開發操盤能力。另外,參拍土地需要繳納保證金(比例不低于20%),對房企短期資金占用程度較高。

              以上兩個因素使得品牌房企和中小房企的拿地區域出現分化,集中供地的一二線城市土拍舞臺將屬于操盤和資金更具優勢的央企、國企以及其他品牌房企。中小房企則不得不轉變戰略,拿地布局更多地下沉到三四線城市。

              據4月26日-27日廣州首輪48宗地塊出讓結果,除6宗流拍地塊以及4宗搖號地待后期揭曉結果之外,剩余38宗地塊有19宗地為央企或者國企競得。

              另外,42宗出讓地塊中有20宗為底價成交(增城8宗,白云4宗,花都區4宗,番禺2宗,從化1宗,南沙1宗),9宗溢價率超過40%,區域位置因素導致地塊熱度差異明顯。

              數據來源:Wind,觀點指數整理

              值得注意的是,2021年3月,由于品牌房企正在籌集資金,備戰22城土地集中出讓。這使得三線城市土地市場出現短暫的空窗期,部分中小房企抓住機會擴儲,使得當月三線城市土地成交總價同比上升78%。

              審校:歐陽穎



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